空室対策の基本 ③物件の価値と魅力
ポータルサイト（空室検索サイト）に物件が掲載されていても、もし、思ったような反響がない場合、もしかしたら物件自体に魅力がない可能性があります。
商売で大事なことは、より良い商品を提供することであり、お客さんが払う代金以上に満足をもたらすものでなければならず、結果、選ばれるかどうかが全てです。
空室が長期化し、ポータルサイトでの反響もあまりない場合、一度みなさんの物件がそういう商品、つまり選ばれる物件であるかどうか確認する必要があります。
まず、入居者が物件を決める入居者目線で考えてみると、一般的には、［立地］［構造］［間取り］［広さ］［設備］［外観］［築年数］という特徴の中で、気に入った物件が支払える「家賃」かどうかを比較しながら判断しています。
- 立地
「立地」は、都市部では駅に近かったりすると人気ですし、郊外では学校やスーパーが近かいと人気があったりします。ただ、周辺環境という立地はオーナー自身でどうにかなるものではないかも知れません。
ただ、環境は変化もします。
例えば、今まであったコンビニが撤退して不便になることもあれば、新たに大型ショッピングモールが出店し、人気エリアになることもあります。
立地環境は自分の努力で変えることができませんが、プラスの要素があればチャンスですし、マイナス要素があれば、マイナスを他で補っていかなければなりません。
- 構造
他人同士が住む賃貸住宅では、住人同士の「生活音」が「騒音」となりよく問題になります。その建物の遮音性と関わりが深いのが「構造」です。構造の種類には木造や鉄骨造などもありますが、遮音性に優れるのは、やはり鉄筋コンクリート（RC）造です。
また、構造は年々大型化する台風や水害、地震などの災害に対する安心感もあります。
構造は一度建てたら後から変更することはできません。後から変えられないからこそ、ユーミーマンションは最初から鉄筋コンクリート（RC）造にこだわり建築しているのです。
- 間取り・広さ
「間取り」や「広さ」は、住まわれる入居者のライフスタイルに影響します。ファミリータイプでは、核家族化で部屋の数より広めのリビングが人気あります。同じ広さなら、3DKよりも2LDKの方が選ばれやすくなってます。
間取りのニーズは時代と共に変化しますが、プランによっては後からでも変更することができます。人気のない間取りは、家賃を下げても決まりにくかったりしますので、リノベーションなどの検討も一つの方法となります。
- 設備
「設備」も入居者が部屋を決める大きなポイントの一つです。設備というと、キッチンや浴室、トイレや洗面化粧台が思い浮かぶと思いますが、最近では宅配ボックスや無料インターネットなど、時代のニーズで求めるものが変化してきています。これらのトレンドを掴む情報収集も大切になります。
- 外観
「外観」は意外とないがしろにされがちです。当たり前のことなのに意外とできていないのが、「清掃」です。清掃の行き届いてない物件、本当に多く見受けられます。車屋さんは車を売るため常に洗車します。当たり前のことです。ジュエリーショップも、商品だけでなく、ショーケースですら指紋一つないほど毎日磨いています。当たり前のことです。
では、みなさんの物件はどうでしょうか？
清掃は行き届いていますか？郵便受けが汚れていたりチラシが溢れてないですか？自転車置き場はどうですか？
- 築年数
建物は年々老いていきます。これは避けようがありません。
賃貸物件は建てた瞬間から古くなっていきます。常に後から建てた物件の方が新しく有利な世界です。
その中で、満室を続ける方法を考えなければならないのですが、それこそが、この「ユーミーサロン」のテーマであり、目的の一つなのです。
このように、もしネットでの反響や物件の内見が少ない場合、他の物件と比較して設備はどうか、間取りはどうか、外観はどうかなど、今一度、確認してみましょう。
ただ、物件の価値を高めるということは、相対的に費用のかかるものが多いので、原因分析をしっかりおこなった上で、判断して欲しいと思います。
（YMサロン編集部）
