【第１回】不動産の相続税はいくら？計算方法や対策方法を紹介

2024.12.09公開

相続した財産の評価額が一定以上の場合、相続税の申告や納税義務が発生する可能性があります。
不動産は評価額が高い傾向にあるうえに評価額の算出が分かりにくいため、相続税がいくらになるのか、どのように対策したらよいのかと不安に感じる方もいるでしょう。

この記事では、不動産を相続した場合の相続税の目安や計算方法、相続税を抑える対策方法などを詳しく解説します。
不動産を相続した方やこれから相続が発生する可能性のある方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産相続にかかる税金の基礎知識

相続税は、不動産を相続したすべての方にかかるわけではありません。
まずは、相続税がかかる条件についてしっかりと理解し、ご自身が相続税を納める必要があるのかどうかを確認してみましょう。

―不動産に相続税がかかる条件

不動産の相続税は、基礎控除額を超えた場合に納める必要があります。
ただし、相続税の配偶者控除（配偶者の税額軽減）が適用できる場合があったり、小規模宅地等の特例に該当したりするケースも少なくありません。
控除や特例を使うことで税額は変わるため、遺産総額から基礎控除額を引いて算定した納税額は、あくまでも目安と考えてください。

なお、基礎控除額は次の計算式で求められます。

基礎控除額の計算
基礎控除額＝3,000万円+（600万円×法定相続人の数）

例えば、法定相続人が4人の場合、基礎控除額の計算式は次のとおりです。
・3,000万円+（600万円×4人）＝5,400万円

法定相続人が4人いるケースでは、遺産総額が基礎控除額の5,400万円を超えると相続税がかかります。
法定相続人とは、被相続人が亡くなった場合に、法律で相続の権利が認められた相続人のことです。
法定相続人は被相続人と法律上婚姻関係のある配偶者のほかに、相続順位で定められた第1順位から第3順位までの範囲を指します。
詳細は次章で詳しく解説しているため「1.法定相続人を確定する」をご覧ください。

また、相続税は不動産ごとに発生するのではなく、被相続人の遺産総額に対して課税されることが原則です。
そのため、ご自身が相続する不動産の評価額にかかる相続税だけを計算することができません。
この複雑な計算プロセスが、多くの人を悩ませるポイントになってしまうのです。
課税遺産総額の詳しい算出方法は、次章「2.相続税の対象になる財産の総額を算出する」にて解説していますので、あわせてご覧ください。

ー法定相続人ごとの基礎控除額をチェック

基礎控除額は法定相続人の数によって変動します。
そのため、同じ遺産総額でも法定相続人の数によって相続税がかかるケースとかからないケースがあります。

例えば、配偶者と子ども1人が法定相続人の場合の計算式は次のとおりです。

・3,000万円+（600万円×2人）＝4,200万円

遺産総額が5,000万円だと仮定した場合、基礎控除額よりも800万円多いため相続税が発生します。
一方、法定相続人が配偶者と子ども3人だった場合は、基礎控除額が5,400万円となるため相続税は発生しません。

不動産を含んだ相続税の計算方法

遺産総額が基礎控除額を超える場合は相続税の申告が必要なため、相続税の目安を計算しておかなければなりません。
本章では、不動産を含んだ相続税の計算方法を解説します。

ー法定相続人を確定する

相続税を正しく計算するには、法定相続人の数を確定する必要があります。
戸籍謄本や除籍謄本などを取り寄せ、被相続人との関係性を確認しながら、法的に相続する権利を持つ相続人を確定させましょう。
被相続人の配偶者は常に法定相続人であり、その他の法定相続人の相続順位は、次のとおりです。

★法定相続人の相続順位

・第1順位（被相続人の子ども）※子供がいない場合は孫が第1順位となる
・第2順位（被相続人の父母または祖父母など）
・第3順位（被相続人の兄弟姉妹）※兄弟姉妹がいない場合は甥・姪が第3順位となる

第1順位の被相続人の子どもがすでに亡くなっている場合は、その子どもや孫（被相続人の孫やひ孫）に相続の権利が移ります。
第1順位の法定相続人が存在しない場合は、第2順位にあたる被相続人の父母または祖父母が相続の権利を有します。
第2順位の法定相続人がいない場合は、第3順位に該当する被相続人の兄弟姉妹が法定相続人となります。

ー2.相続税の対象になる財産の総額を算出する

相続税を計算するには、課税価格の合計額を計算して求める必要があります。
課税価格の合計額は、相続税の課税対象になる被相続人の財産の総額を指します。
まずは、次の計算式をもとに課税価格の合計額を計算しましょう。

★課税価格の合計額

課税価格の合計額＝財産の総額－非課税財産ー（債務+葬儀費用）+相続開始前7年以内に贈与を受けた財産の価格（※）
※相続開始前7年以内がすべて加算されるのは、2031年以降に発生した相続が対象。

2027年～2030年に発生した相続は、3年～7年未満の加算期間となります。

財産の総額は、被相続人名義の預貯金や不動産、株式などの財産にみなし相続財産を加えた金額です。
みなし相続財産とは、民法上の相続財産には含まれないが、相続税の課税対象になる財産を指します。
例えば、死亡をきっかけに受け取る生命保険金や死亡退職金です。

非課税財産には、仏壇や墓地、仏具などの日常礼拝に必要なものや死亡保険金の非課税枠（非課税限度額＝500万円×法定相続人の数で算出）などが含まれます。
借入金といった被相続人の債務や葬儀にかかった費用なども財産の総額から差し引きましょう。
計算式によって導き出されるのが「課税価格の合計」です。

相続財産の中に不動産が含まれる場合は、正しく評価をしないと課税価格が大きくなる可能性が高いため、注意が必要です。
詳しくは次章の「不動産の相続税評価額を算出する方法」にて詳しく解説します。

ー3.課税価格の合計額から基礎控除を差し引く

課税価格の合計額を算出したあとは、基礎控除額を差し引いて課税遺産総額を計算します。
相続税の課税遺産総額の計算式は、次のとおりです。

★課税遺産総額

課税遺産総額＝課税価格の合計額ー基礎控除額

課税価格の合計額から基礎控除額を差し引いた金額が0円以下になった場合は、相続税は課されません。
例えば法定相続人が4人の場合、基礎控除額は5,400万円です。
相続する財産が預貯金1,000万円と不動産評価額4,000万円で、課税価格の合計額が5,000万円だった場合の計算例を紹介します。

★課税遺産総額の計算例

・3,000万円+（600万円×4人）＝5,400万円（基礎控除額）

・5,000万円ー5,400万円＝ー400万円（課税遺産総額）

課税価格の合計額5,000万円から基礎控除額5,400万円を差し引いた金額は、マイナス400万円となり、課税遺産総額が0円（基礎控除額）以下のため、このケースでは相続税が発生しません。

―4.法定相続分を用いて相続税の税額を算出する

課税遺産総額を算出したあとは、法定相続分を用いて各相続人の取得金額を求め、相続税の総額を計算します。
法定相続分とは、被相続人の相続において、各相続人の取り分として法律上定められた割合のことです。

例えば、相続税の課税遺産総額が5,000万円で、法定相続人が配偶者と子ども2人の場合の計算例を見てみましょう。
法定相続分は配偶者が1/2で、子ども2人はそれぞれ1/4で計算します。

★法定相続分の計算例

・配偶者：5,000万円×1/2＝2,500万円
・子ども：5,000万円×1/4＝1,250万円
・子ども：5,000万円×1/4＝1,250万円

次に、上記で算出した各相続人の取得金額に相続税の税率をかけ、控除額を差し引いて相続税を求めます。
税率と控除額は、取得金額に応じて変わります。
下記の速算表にあてはめて、配偶者と子どもの相続税額を算出してみましょう。

※参考：国税庁「№4155相続税の税率」“相続税の速算票”.https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm,（参照 2024-4-25）

★相続税の総額の計算例

・配偶者：2,500万円×15％-50万円＝325万円
・子ども：1,250万円×15％-50万円＝137万5,000円
・子ども：1,250万円×15％-50万円＝137万5,000円

相続税総額
・325万円+137万5,000円×2＝600万円

ー5.相続税額の総額を相続割合で分配する

相続税の総額を算出したら、相続した財産の配分をもとに相続税額を法定相続人で按分します。
ここでは法定相続分どおりに遺産を相続した場合を例に、計算してみましょう。

・配偶者：600万円×1/2＝300万円
・子ども：600万円×1/4＝150万円
・子ども：600万円×1/4＝150万円

ー6.相続控除を適用して最終納税額を確定させる

一人あたりの相続税額が割り出せたら税額控除などを適用し、再計算したうえで納税額を確定させます。
税額控除とは、一定の条件を満たした法定相続人の納税額から一定額を差し引く制度のことです。
相続税の配偶者控除や未成年者控除、相次相続控除などが該当します。
これらの税額控除については「不動産の相続にかかる税金を抑える6つの対策方法」にて、詳しく解説します。

また、相続税の2割加算もこのタイミングで反映させます。
相続税の2割加算とは、財産を取得した人が、被相続人の一親等の血族（代襲相続人となった孫（直系卑属）を含む）および配偶者以外の人である場合、財産を相続した際に税額が2割加えられるものです。
例えば、兄弟姉妹や甥姪、孫養子などが該当します。

※参考：国税庁「№4157相続税額の2割計算」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4157.htm

➡第２回へ続く

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